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打折也难去库存?黄金周的楼市有点冷

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太原楼市“十一”遇冷

地产商打折去库存鲜有人问津

文 | 贾丽

今年十一黄金周,太原迎来了百万游客人潮,钟楼街成为网红,但房地产市场却不如往年火热,反而如同阴雨绵绵的天气一般,寒意渐浓。

《证券日报》记者走访几个新楼盘销售处和中介公司{si}发现,太原市刚需盘跌得厉害,近三年整体跌幅高达15%,学区房、豪宅价格相对坚挺。由于常住人口和流入人口都较少,开发商库存普遍较高。而二手房市场整体流动性也不高,价格处于下跌状态。

租赁市场更是惨淡,由于市场供大于求,本地人口租赁较少,租客大多为打工或刚入社会求职人员,租金普遍不高,租金回报率约 yue[为2.2%。

在市场大环境不佳及“三道红线{xian}”的紧箍咒下,部分房地产开发商不惜降价打折,开启了一场去库存大战。

“金九银十”失效

开盘即巅峰

近来太原的新楼盘出现了一个有意思的现象,开盘即巅峰,随后就走入下坡路。很多楼盘前期宣传力度大,开盘往往销量不错,但由于购房者少,驱动力小,后续很快就卖不动了。开盘【pan】时的价格往往也是高点,由于购买者后劲不足,开发商不得不降价销售,以吸引更多购房者。

在几个新楼盘销售处,借着国庆,销售员将打折促销的标语挂满了墙面,可惜依旧鲜【xian】人问津。

“‘金九银十’失效了。”易佳房产一位销售人员《yuan》告诉《证券日报》记者,“这几年太原南边发展迅速,北边也在外扩,土地供应量充足,新盖了不少楼盘,但购买者不足,市场供大于求。”

据了解,目前市场上周边商业、学校配套较好的大开发商楼盘关注度较高。其中富力、保利、华侨城、中海、融创旗下的楼盘均价从9000元/平方米到20000元/平方《fang》米不等。

受欢迎的楼盘,大多围绕商圈。但近年来太原新起的楼盘,多是远「yuan」郊的刚需房,这并不讨喜。据了解,有几个楼盘因为开发商资金问题,期房卖完了,却拖了五六年迟迟未动工,不能如期交房,甚至出现了烂尾工程。

多元化政策促市场回暖

地产商以价换量常态化

太原作为弱二线城市「shi」,楼市常年平静无波。为了适当促进市场回暖,去年太原市政府推出了一套政策组合拳:延期缴纳土地出让金、调〖diao〗整公积金贷款条件、放宽落户限制、人『ren』才政策等方面。虽然政策呈现多元化,不过太原市政府方面仍表示将坚守“限购、限贷、限售”等主体调控底线不放松。因此,相关政策的实施并未在房价《jia》上有‘you’太多带动。

2021年1月份,太原新房和二手房销售价格环比下降0.4%、0.1%,同比下{xia}降0.8%、2.9%。

据了解,2019年中,太原新房、二手房迎来连续12个月环比上涨,新建商品住宅从2016年的8000元/平方米上涨到13000元/平方米,但随后棚改力度减弱加上限购,太原楼市迎来了连续三年的降温,年均跌幅在5%左右。

随着城市产业转型的推进,综改区的大力发展,太原房企拿地热情持续高涨《zhang》,2020年太原土地市场供应面积达602万平方米,创出近八年历史新高。但今年以来,太原土《tu》地市场有所降温,尤其是近两个月,土地供应挂牌累计已近40宗,但成交量仅5宗,处于较低水平,楼面价也出现下行。

近两个月,太 tai[原市商品住宅供应面积为36.2万平方米,销售面积为34.6万平方米。其中,新里城和玖玺�_大幅调低价格,市场均价回落11384元/平方米。随着住宅供应明显增加,市场呈现量稳价跌的趋势。

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伴随新盘上市,太原市新房库存量始终保持在高位。目前,商品住宅市场狭义推售存量面积254万平方米,去化周期预计4.9个月,库存压力上升。

“这几年房地产开发商迈的步子太大,摊子铺得太广,在市场大环境不好的情况下,又「you」面临同类项目多竞争大,开发商不得不以价换量,回笼资金。”21世纪不动产相『xiang』关负责人表示。

据了解,去年8月份央行确立重点房企资金监测和融资管理规则,行业金融监管趋于严格,以“三道红线”为例,“红橙黄绿”各档次房企拿地态势出现分化。而踩中“三道红线”的「de」地产商,尽快去库存的意愿更加强烈。

值得注意的是,太原楼市不规范的现象仍然存在,今年以来房管局对部分预〖yu〗售证项目收回,对市场预售、资金监管以及营销认筹等方面的规范在今年下半年将持续加强。

租赁市场《chang》持续冷清

人口吸附力仍需加强

近年来,由于新房供应较多,房租也出现下滑。

2019年太{tai}原市面积在100平方米左右的住宅平均月“yue”租金为2500元左右,今年也就2000元出头,租金回报率约为2.2%。

“虽然前几年太原房价曾经历了一轮上涨,但工资水平却没有〖you〗相应上升,租金没有跟上房价的脚步,租金回报率低成为普遍现象。”太原我爱我家一位负责房屋租赁的人士称。

太原市限购政策相对门槛较低。近年来,房地产市场新房占比在七成以上,二手房占比较低,二手房价和租金涨幅均不理想。

“太原热门、高端产业相对短缺,本地居民收入水平偏低,人口吸附力不强,购房压力较大,是致使房地产市场偏冷清的重要因素。下半年,太原市房地产市场依旧不容乐观,地产商以价换量已经常态化。从太原市六城区情况看,各区域市场将持续分化,小店区仍旧是热点区域,北城片区城改盘较多,供应量还在提升,长期来看,开发商依旧面临较大的去库存压力。”中原地产分析师张大伟对《证券日 ri[报》记者表示。

集中土拍由热转冷

二手房成重庆楼市“压舱石”

文 | 王丽新 郭冀川

今年4月底,重庆迎来今年第一批次宅地集中出让,46宗地块成交总金额635亿元,整体溢价率43.78%,最高溢价率直逼130%,拍地热也导致五一期间各大售楼处人满为患。然而,9月底第二批次宅地集中出让却遇冷,近8成地块底价成交,最高溢价率仅0.43%。

一位在重庆从事地产工作的从业者告诉《证券日报》记者,今年上半年重庆土地拍卖火热,导致了房价上涨,但重庆自身的购买力并不强,房产供需矛盾并不突出(chu),随着新的土拍规则出台,市场持续降温,购房热也迅速归于理性。

重庆首轮集中土拍规则较为宽松,不限地价、不限房价等,因此拍房企业参拍热度高涨。在“稳地价、稳房价、稳预期”主导下,重庆为严控地价水平,在第二次土拍中,每宗土地均设置最高限价,严控溢价率水平等。受此影响,十一期间重庆不仅未能出现“金九银十”的现象,反而部分前期上涨的楼盘,也纷纷推出打折活动。

在重庆九龙坡区万象城商圈一处新房售楼处,销售人员告诉记者,从总的GDP表现来看,重庆绝对是比较不错的城市,甚至成绩比成都都要好,然而人均GDP就比较低了,所以本土消费者的购买力很难支撑房价的持续上涨。由于重庆的二手房规模比较大,使得新房的价格普遍承压。“工资水{shui}平上不去,很难「nan」形成有效的房价上涨支撑力。”销售人员介绍,目前新房除了少数在城区,大多数位于城郊,主打旅游度假和康养避暑,这已经越来越成为『wei』当下重庆新房市场的主流卖点。

在众多一线城市中,重庆的经济发展并不是最突出的『de』,但论到房价的稳定性,重庆却能排在前列。一方面,重庆作为直辖市、国家中“zhong”心城市、网红城市,相比其他一线城市,重庆房价一直不高,作为{wei}资产沉淀考量,非常值得投资。但另一方面,相比重庆的人均收入,重庆房地产的均价已经较高,而且地产销售较为低迷。十一期间,在重庆璧山区一售楼小区,因为降价打折,遭遇了前期买房业主大闹售楼处。

“重庆的房价没有人们想象中那么便宜,一些中心地区的均价都在2万元以上,只是重庆因为是山城,不同地区环境差异很大,即便是紧邻的地段价差也十分明显,给很多人以‘抄底’的假象。”在重庆江北区的一个售楼处,房产销售介绍,作为当地地标的观《guan》音桥地区,相邻不远的两个小区,二手房每平方米差价接近两〖liang〗千元【yuan】,这在均价每〖mei〗平方米一万多的当地二手房市场中,价格差异是十分明显的。

“价格高的房子是商住两用房,可以用来做生意所《suo》以更贵,价格低的房子是被几个商业主街夹着的老小区,不仅吵闹而且堵车严重。”销售人员介绍,重庆本地人有着“买新不买旧”的购房习惯,宁可买远处的新房,也不买近市中心的二手房,这就导致重庆二手房存量大,难以卖得上价,也间接导致新房售价的降低。

据贝壳研究院重庆分院分析,重庆尽管近三年房价增速有加快趋势“shi”,但整体而言,房价的增速时间分布上相对更为平缓,不同于直接颁布『bu』价格指导相关政策,重庆对房价的调节更多是从利率的角度进行偏市场的引导。2016年8月至2021年8月,重庆新房市场和二手房市场只在2017年和2019年有过短暂的两个波峰,而且二手房市场波峰出现的时间间隔更短一些,价格回落也更明显。

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